Par une décision du 29 septembre 2021, le Haut conseil pour la stabilité financière a déterminé les nouvelles modalités applicables en matière de crédit immobilier à compter du 1 janvier 2022. 

Découvrez ci-dessous les nouvelles règles mises en place (durée, taux d’endettement, revenus)

Durée maximum des prêts immobiliers

Les crédits immobiliers accordés à des particuliers ne pourront avoir une durée supérieure à 25 ans. 

A l’exception des crédits immobiliers accordés dans le cadre d’une acquisition en l’état futur d’achèvement et d’une construction de maison individuelle pour lesquels la durée maximale du prêt pourra atteindre 27 ans mais avec une durée maximum d’amortissement de 25 ans.

Il en est de même lorsque le prêt est destiné à financer une acquisition ouvrant droit à la réduction d’impôt « DENORMANDIE ». 

La règle est également la même pour tous les crédits immobiliers destinés à financer des acquisitions dans l’ancien et dont le montant des travaux représente au moins 25% du coût total de l’opération. 

Les travaux devront par ailleurs avoir pour objet la création ou l’aménagement de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou la réalisation de travaux de rénovation énergétique. 

Taux maximum d’endettement des souscripteurs de prêts immobiliers

A partir du 1 janvier 2022, le taux d’endettement des souscripteurs de prêts immobiliers ne pourra dépasser 35%.

 Quels revenus retenir dans le calcul du taux d’endettement ?

Pour calculer le taux d’endettement, on prend en compte les revenus du ou des emprunteurs. 

Ce revenu correspond au revenu annuel net avant impôt sur le revenu. Les revenus exceptionnels (primes, plus-values immobilières…), qui par leur nature ne sont pas susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente ne sont pas pris en compte.

Il existe cependant deux cas particuliers : 

A ) Les revenus fonciers et les loyers futurs d’un investissement immobilier financé à l’aide du prêt immobilier sont pris en compte dans le calcul du revenu annuel de l’emprunteur.

C’est le revenu foncier brut avant déduction des abattements fiscaux et charges y compris les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur qui sera pris en compte. 

B ) Lorsque le prêt sollicité par l’emprunteur est destiné à financer une acquisition immobilière ouvrant droit aux réductions d’impôt PINEL et DENORMANDIE, le montant annualisé de la réduction d’impôt pourra venir en majoration du revenu annuel de l’emprunteur afin de déterminer le taux d’endettement. 

Les charges annuelles de l’emprunt à retenir pour le calcul du taux d’endettement

Les charges annuelles de l’emprunteur comprennent tous les montants dont ce dernier est redevable. 

Elles comprennent donc le montant total dû par l’emprunteur au titre du crédit et le coût annuel du crédit mais également l’ensemble des emprunts en cours, quelle que soit leur nature.